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房价回落能否成趋势 未来几个月很关键

8月16日，国家统计局发布2021年7月份商品住宅销售价格变动情况。从同比情况看，7月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和10.0%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨4.7%和3.5%，涨幅比上月分别回落0.1个百分点和持平；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和2.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点。

从环比情况来看，7月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均上涨0.4%，涨幅比上月均回落0.3个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点，二手住宅销售价格由上月上涨转为下降0.1%。

房价涨幅回落或只是开始

应当说，与上月相比，无论是同比还是环比，房价都出现了不同程度的回落。特别是环比，三线城市的二手房价格，已由此前上涨转变为下跌，是一个值得关注的现象。这种现象，会不会传导到一二线城市，需耐心观察。

那么，为什么要特别关注7月份的房价变化？笔者认为，很重要的一个原因，就是很多城市都对楼市调控政策进行了调整，一些城市还出台了十分严厉的调控政策。如深圳市，针对二手房的政策持续发力。除对“深房理”进行全面调查、严厉查处经营贷、消费贷等之外，还出台了大学区房政策，旨在打击学区房炒作。实践证明，这些政策的出台，确实对房价产生了非常大的影响。深圳的二手房成交量与今年2月份相比，已经下跌了八成以上，由此还稳定了新房价格。

在笔者看来，7月份房价总体涨幅回落，可能只是开始。接下来，房价会继续保持涨幅回落的趋势，二线城市的二手房价格，很有可能在8月份出现环比涨幅为零或下降，一线城市二手房价格环比则回落到0.2%以下。新建商品房价格，三线城市很有可能朝着环比为零或下降的方向转变，其他城市也会继续保持回落格局。

由于去年受疫情影响较大，房地产市场的销售状况不是很好。即便从下半年起有所回升，特别是头部房企，为了缓解资金紧张矛盾，加大了促销力度。但是，仍扛不住疫情的影响。因此，房价也处于低潮。在这样的情况下，给房价带来了一定的不可比较性，同比价格上涨幅度较大，特别是一线城市涨幅较高。

不能再靠房地产拉动经济

笔者预计，随着政策的不断发力，无论是新建住宅还是二手房价格，未来几个月可能会出现明显回落现象。一线城市的回落现象或更为明显，三线城市的二手房价格有可能在三个月内出现同比下跌现象，二线城市也会向着零增长靠近。

也就是说，只要不出现明显的政策调整和宏观环境变化问题，未来几个月涨幅回落将是房价运行的基本态势，并有可能出现此轮调控以来，房价真正下降的格局。如果能够保持政策的稳定，特别是整治房地产市场秩序和加大保障性租赁房建设的政策能够得到有效落实，到今年底，一二三线城市的房价都有可能转为零增长或下跌，但下跌的幅度应当在3%之内。

实际上，按照构建新发展格局、加快形成国内大循环的要求，房价到了必须稳定下跌、温和下跌的时候了。只要房价还维持上涨格局，居民购房的意愿就不会消除，对房价上涨的预期就会十分强烈。即便向市场推出大量保障性租赁房，广大居民仍然想着购房。削弱广大居民购房意愿太强的最佳手段，就是让房价下跌，从而给房地产市场稳定带来积极影响，也能够对扩大消费、增强市场需求产生积极作用。

中国经济依靠房地产拉动的阶段已经过去，即便房地产仍然是重要的产业门类，仍然对经济增长具有比较大的作用，但是决不能再有任何依赖作用。如果继续依赖房地产，那么对构建新发展格局将产生极为不利的影响。所以，必须做好房地产市场的稳定工作，按照“房住不炒”定位，控制好房价，稳定广大居民情绪，增强广大居民的消费预期。

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